笛扬路商业步行街综合改造住宅及营业用房拆迁政策释疑

绍兴县报

一、房屋拆迁的主要政策依据

笛扬路商业步行街综合改造是县政府２００３年度基础性、公益性重点工程之一。其房屋拆迁根据《国务院城市房屋拆迁管理条例》、《浙江省城市房屋拆迁管理条例》和县人民政府第１２号令《绍兴县城市房屋拆迁管理实施办法》实施。

二、房屋拆迁的补偿安置

住宅房屋拆迁补偿、安置可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。被拆迁人有权选择具体补偿形式。营业用房实行货币补偿，不实行产权调换。实行货币补偿的，拆迁人可在产权所有人原房屋货币补偿评估价（不含附属物、装修）的基础上，再增加１０％的货币补贴。

三、被拆迁房屋的合法面积认定

被拆迁房屋的合法建筑面积按照《房屋所有权证》或者其他合法有效的房产凭证记载的建筑面积确定。

对拆迁范围内的违法建筑、超过批准期限的临时建筑，必须在拆迁公告规定的搬迁期限内自行拆除，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，作适当补偿，不作安置。

四、货币补偿的结算方法

被拆迁房屋的货币补偿金额根据房地产市场评估价格确定。这个评估价格由具有法定资格的房地产评估机构以房屋拆迁许可证核发时政府公布的货币补偿基准价为基本依据，结合房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修等因素评估确定。

被拆迁房屋的货币补偿基准价，由县建设局会同县物价局、国土局按照上一年度同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格分别确定，报县人民政府批准，并在每年３月底前公布。根据县府办（２００３）６号、１２号文件，我县二００三年度一类地段住宅货币补偿基准价为每平方米１７５０元。柯福、浙纤小区住宅为一类地段，区位系数１．１，即柯福、浙纤小区等评估基价为每平方米１９２５元。营业用房为二类地段，其评估基准价为每平方米３５００元。根据评估机构测算，出让土地一层商业用房区位差价系数为５。即一层商业用房评估基价为每平方米１７５００元。国有划拨土地上依法可认定的商业用房，根据县府办（２００３）６号文件规定，区位差价系数最高为１．２，即评估基价为每平方米４２００元。

五、房地产评估机构的选择

每个项目的拆迁，由县建设局提出不少于两家的房地产评估机构名单，并说明其资质、信誉等情况，供被折迁人选择。被拆迁人应当在县建设局提供房地产评估机构名单后十天内作出选择。评估机构由县建设局按参加选择的被拆迁人的多数意见确定。按照拆迁程序，本项目房屋拆迁已由被拆迁人作出选择的评估机构为：绍兴县稽山房地产评估有限公司。

六、产权调换的结算方法

被拆迁人实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当结算被拆迁房屋和安置用房的差价。被拆迁房屋和安置用房的价格按照房地产市场评估价格确定。选择产权调换的被拆迁人可以要求拆迁人提供不少于被拆迁房屋原合法建筑面积的安置用房。对超过原房屋建筑面积的安置用房，超过部分按商品房价格进行结算。本项目拆迁安置用房为城中村柯桥街道办事处以西地块和兴越小区三期，均为期房。城中村安置房价格为每平方米中心价１９００元，阁楼每平方米１２００元，自行车车库５平方米及以内为每平方米５６０元，超过５平方米部分为每平方米１２００元；兴越小区三期住宅每平方米中心价１６００元，阁楼每平方米１０００元，自行车车库５平方米及以内为每平方米５００元，超过５平方米部分为每平方米１０００元。

七、选择产权调换的临时周转方法

被拆迁人选择产权调换的，拆迁人应当自领取房屋拆迁许可证之日起２４个月内将被拆迁人或者房屋承租人安置完毕。过渡期间的周转房一般由被拆迁人或者房屋承租人自行解决。对自行解决周转用房的，拆迁人应当从其搬迁之月起到被安置后的４个月内支付其临时安置补助费。补助费标准按所拆房屋建筑面积计算，成套住宅每月每平方米６元。本项目临时周转房由被拆迁人自行解决，临时周转费按１５个月计发。

八、住宅搬家补助费和提前搬迁奖

拆迁人应当支付房屋的实际使用人搬家补助费。补助费每年按６００元计发，被拆迁人选择产权调换的，搬家补助费按二次发放。所拆房屋每户建筑面积大于１００平方米的，以上部分再按每平方米５元计发。

在规定时间内签订安置补偿协议并搬迁完毕（经验收合格）的，按合法建筑面积计算，成套住宅每平方米奖励５０元。

九、营业用房的相关费用

１、搬迁费，按拆除营业用房合法建筑面积计算，每平方米３０元；２、停产停业损失一次性补助，按营业用房合法建筑面积计算，每平方米６０元；３、提前搬迁奖，在规定时间内签订安置补偿协议并搬迁完毕（经验收合格），按每平方米５０元计发。

十、承租公有住宅的被拆迁户的安置补偿方式

拆迁县直管住宅公房或者单位自管住宅公房的，包括不成套房，房屋承租人享有按照房改政策购房的权利。１２号令规定了两种形式的安置补偿办法：一是先房改、后补偿。房屋承租人按照房改政策购房后，拆迁人再对其按被拆迁人予以补偿、安置。二是房屋承租人未按房改政策购房，也未与被拆迁人达成解除租赁关系协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换。安置用房由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同。超过部分的建筑面积由原房屋承租人按市场评估价格购买并拥有产权。

十一、生活特困人员的拆迁优惠政策

被拆迁人属于生活特殊困难人员，其被拆迁住宅用房每户建筑面积小于３６平方米（在同一城市规划区内有其他住宅用房的合并计算），并实行产权调换的，拆迁人应当提供建筑面积不小于３６平方米的成套房作为安置用房，该安置房与被拆迁人房屋互不结算产权调换的差价。生活特殊困难人员，是指按照有关规定享受最低生活保障待遇的当地居民，由县民政局出具书面证明。

十二、商品房优先购买权

被拆迁地段用于商品房建设的，被拆迁人享有以同等条件优先购买的权利。县府１２号令规定，建设单位应将被拆迁人优先购买的期限＜不得少于七日＞予以公告。被拆迁人应当在建设单位公告规定的优先购买期限内办理购买手续。逾期视作放弃。
(2003-07-01)

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